Oui, un locataire peut être expulsé d’un logement social, même s’il bénéficie en principe d’un droit au maintien dans les lieux. Le bailleur social peut demander la résiliation du bail ou imposer le départ dans certaines situations précises : loyers impayés, troubles graves de voisinage, sous-location interdite, occupation insuffisante du logement ou encore perte du droit au maintien dans certains cas propres au parc social.
À retenir en 2026 : un bailleur social ne peut pas simplement faire partir un locataire du jour au lendemain. Pour les impayés ou les troubles, une procédure encadrée doit être suivie et une décision judiciaire est généralement nécessaire avant l’expulsion matérielle. D’autres situations propres au logement social peuvent entraîner la perte du droit au maintien dans les lieux selon des règles spécifiques.
Oui.
Le locataire d’un logement social bénéficie normalement d’un droit au maintien dans les lieux. Contrairement à un bail classique du parc privé, le bailleur HLM ne peut donc pas donner congé simplement parce qu’il souhaite récupérer ou vendre le logement.
Ce droit n’est toutefois pas absolu.
Le bail peut notamment être résilié ou le locataire peut être obligé de quitter le logement en cas de :
- loyers ou charges impayés ;
- troubles graves ou répétés de voisinage ;
- troubles graves à l’ordre public ;
- sous-location intégrale interdite ;
- cession illégale du logement ;
- échange réalisé sans respecter les conditions prévues ;
- occupation du logement moins de 8 mois par an sans motif légitime ;
- non-réponse répétée à l’enquête ressources dans certaines zones ;
- revenus dépassant durablement certaines limites ;
- sous-occupation du logement dans certaines situations.
Important : toutes ces situations ne suivent pas exactement la même procédure. Une expulsion pour impayés n’est pas traitée de la même manière qu’un départ lié à une sous-occupation ou à des revenus devenus très élevés.
Peut-on être expulsé pour loyers impayés ?
Oui. Le non-paiement du loyer ou des charges peut conduire à la résiliation du bail et, à terme, à l’expulsion.
Les contrats de location conclus depuis le 29 juillet 2023 doivent comporter une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer ou des charges ou de non-versement du dépôt de garantie.
Cette clause ne produit pas immédiatement ses effets.
Le bailleur doit d’abord faire délivrer au locataire un commandement de payer par un commissaire de justice.
Combien de temps a-t-on après un commandement de payer ?
Le locataire dispose actuellement d’un délai de 6 semaines après le commandement de payer pour régler la dette ou agir afin de trouver une solution.
Attention aux anciennes informations : de nombreux articles mentionnent encore un délai de 2 mois. La réglementation actuelle prévoit un délai de 6 semaines pour les clauses résolutoires relevant du régime applicable depuis la réforme de 2023.
Pendant cette période, il est fortement conseillé de :
- reprendre le paiement du loyer courant si possible ;
- payer une partie de la dette lorsque cela est possible ;
- contacter rapidement le bailleur ;
- demander un échéancier écrit ;
- prendre contact avec un travailleur social ;
- vérifier les aides mobilisables auprès du FSL, de la CAF ou de la MSA selon votre situation.
Que se passe-t-il après les 6 semaines ?
Si la dette n’a pas été réglée et qu’aucun accord permettant de résoudre la situation n’a été trouvé, le bailleur peut poursuivre la procédure et saisir le juge.
Le juge peut notamment être amené à :
- constater la résiliation du bail ;
- ordonner le paiement de la dette ;
- ordonner l’expulsion ;
- ou, lorsque les conditions sont remplies, accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire.
La présence d’une clause résolutoire ne signifie donc pas nécessairement qu’aucune solution n’est possible avant l’expulsion effective.
Le juge peut-il empêcher l’expulsion en cas d’impayés ?
Dans certaines situations, oui.
Lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’il est en mesure de rembourser sa dette, le juge peut lui accorder un échéancier et suspendre les effets de la clause résolutoire.
Le délai de remboursement accordé par le juge peut aller jusqu’à 3 ans.
Si l’échéancier est respecté, la résiliation peut être évitée.
En revanche, si les mensualités ne sont plus respectées ou si le loyer courant n’est plus payé, la procédure peut reprendre.
Peut-on être expulsé pour troubles de voisinage ?
Oui.
Le locataire doit utiliser son logement paisiblement et respecter les autres occupants de l’immeuble.
Des troubles suffisamment graves ou répétés peuvent notamment concerner :
- des nuisances sonores importantes et répétées ;
- des violences ou menaces ;
- des dégradations ;
- des comportements perturbant gravement la tranquillité de l’immeuble.
Le bailleur peut adresser une mise en demeure au locataire afin qu’il cesse les troubles.
Si les nuisances continuent, il peut saisir le juge afin de demander la résiliation du bail et l’expulsion.
Selon les circonstances, le bailleur peut également proposer un autre logement afin de rétablir la tranquillité dans l’immeuble. Si cette proposition est refusée ou reste sans réponse dans les conditions prévues, il peut ensuite demander l’expulsion.
Les troubles à l’ordre public peuvent-ils entraîner l’expulsion ?
Oui. Des agissements graves et répétés portant atteinte à l’ordre public peuvent également conduire à une procédure de résiliation.
Le préfet peut notamment saisir le juge ou demander au bailleur social d’agir lorsque des comportements ou activités causent des troubles graves et répétés à proximité du logement ou de l’ensemble immobilier.
Ces règles peuvent notamment concerner certaines situations liées au trafic de stupéfiants lorsque les conditions prévues par la loi sont remplies.
Peut-on être expulsé pour avoir sous-loué son HLM ?
La sous-location de l’intégralité d’un logement social est interdite.
Si un locataire sous-loue l’ensemble du logement en violation de cette interdiction, le bailleur peut saisir le juge pour demander la résiliation du bail.
Il existe toutefois certaines situations encadrées dans lesquelles une partie du logement peut être sous-louée, notamment dans certains dispositifs d’accueil familial ou de cohabitation intergénérationnelle.
Il ne faut donc pas confondre ces exceptions avec une sous-location libre du logement sur une plateforme ou à un tiers.
Peut-on perdre son HLM si on le prête ou le cède à quelqu’un ?
Un locataire ne peut pas librement céder son logement social à une autre personne.
La cession, qu’elle soit gratuite ou payante, peut conduire le bailleur à saisir le juge pour demander la résiliation du bail.
De la même manière, certains échanges de logements sont autorisés uniquement lorsque les conditions légales sont respectées ou avec l’accord nécessaire du bailleur.
Le logement social doit constituer la résidence principale du locataire.
En principe, il doit être occupé au moins 8 mois par an par le locataire ou les personnes qui y vivent habituellement.
Des exceptions existent notamment en cas :
- d’obligation professionnelle ;
- de raison de santé ;
- de force majeure.
En l’absence de motif légitime, une occupation insuffisante peut conduire le bailleur à engager une procédure judiciaire.
Oui, mais pas dès que les revenus dépassent légèrement le plafond d’entrée.
Dans certaines situations, le droit au maintien dans les lieux peut prendre fin lorsque les revenus des occupants dépassent pendant 2 années consécutives un seuil déterminé.
Le seuil permettant au bailleur d’engager cette procédure correspond actuellement à 1,5 fois le plafond de ressources PLS applicable au ménage et à la localisation du logement.
Lorsque les conditions sont réunies, le locataire dispose ensuite d’un délai de 18 mois à partir du 1er janvier de l’année suivant les deux années de dépassement pour quitter le logement.
Il existe des exceptions. Les règles diffèrent notamment selon la localisation du logement, l’âge du locataire, une éventuelle situation de handicap et l’évolution ultérieure des ressources.
Pour vérifier les plafonds actuels :
Que se passe-t-il si l’on ne répond pas à l’enquête ressources ?
Les bailleurs sociaux adressent périodiquement des enquêtes permettant de connaître les ressources et la situation des occupants.
Dans certaines zones tendues, ne pas répondre pendant 2 années consécutives peut conduire à la perte du droit au maintien dans les lieux.
Le locataire peut alors être tenu de quitter son logement dans un délai de 18 mois, selon les règles applicables à sa situation.
Des protections particulières existent notamment pour certains locataires âgés, les personnes handicapées, les personnes ayant une personne handicapée à charge ou certains logements situés dans des quartiers particuliers.
Peut-on être obligé de quitter un logement devenu trop grand ?
Dans certaines situations, oui.
On parle de sous-occupation lorsque le logement comporte un nombre de pièces de vie excessif par rapport au nombre de personnes qui l’occupent comme résidence principale.
Les conséquences dépendent notamment :
- de la zone géographique ;
- de l’âge du locataire ;
- d’une éventuelle situation de handicap ou de perte d’autonomie ;
- de la localisation du logement dans certains quartiers ;
- des propositions de relogement faites par le bailleur.
Dans de nombreux cas, le bailleur doit proposer des logements plus adaptés avant que le bail puisse prendre fin.
À ne pas confondre : devoir quitter un logement social en raison de règles propres au droit au maintien n’est pas exactement la même chose qu’une expulsion pour faute ou impayés.
Quelles sont les principales étapes d’une expulsion pour impayés ?
| Étape | Ce qu’il faut retenir |
|---|---|
| 1. Impayé | Le loyer ou les charges ne sont pas réglés. |
| 2. Commandement de payer | Le commissaire de justice délivre le commandement. Le locataire dispose de 6 semaines. |
| 3. Saisine du juge | Si la dette persiste, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion. |
| 4. Audience | Le juge examine la situation et peut notamment accorder des délais sous certaines conditions. |
| 5. Décision judiciaire | Le bail peut être résilié et l’expulsion ordonnée. |
| 6. Commandement de quitter les lieux | La décision doit ensuite être mise à exécution selon la procédure prévue. |
Peut-on être expulsé immédiatement après le jugement ?
En principe, non.
Après une décision ordonnant l’expulsion, la procédure doit encore être exécutée conformément aux règles applicables.
Un commandement de quitter les lieux est notamment délivré.
Dans de nombreuses situations, un délai minimum est laissé avant l’expulsion effective. Ce délai peut cependant être réduit ou supprimé dans certains cas prévus par la loi.
La trêve hivernale empêche-t-elle l’expulsion d’un HLM ?
En principe, oui pour l’expulsion matérielle d’un locataire.
La trêve hivernale s’étend chaque année du 1er novembre au 31 mars inclus.
Pendant cette période, l’expulsion physique du locataire est normalement suspendue.
Attention : la trêve hivernale ne bloque pas la procédure judiciaire. Le bailleur peut continuer les démarches et le juge peut prononcer l’expulsion pendant cette période. C’est son exécution matérielle qui est généralement reportée.
Il existe également des exceptions à la trêve hivernale, notamment dans certaines situations prévues par la loi.
Comment éviter une expulsion pour loyers impayés ?
Il est préférable d’agir dès le premier impayé plutôt que d’attendre une assignation.
1. Reprendre le paiement du loyer courant
Lorsque cela est possible, reprendre le paiement du loyer courant est particulièrement important, notamment si vous souhaitez demander des délais au juge.
Expliquez votre situation et demandez si un plan d’apurement de la dette peut être mis en place.
Si un accord est trouvé, demandez qu’il soit formalisé par écrit.
Un travailleur social peut vous aider à analyser votre budget, constituer des demandes d’aide et dialoguer avec les organismes concernés.
4. Demander l’aide du FSL
Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut, selon le département et votre situation, contribuer à régler certaines dettes liées au logement.
5. Vérifier vos aides au logement
Contactez la CAF ou la MSA pour vérifier votre situation et éviter qu’un changement ou un document manquant aggrave la dette.
Une dette de loyer peut compliquer une situation de relogement, mais il ne faut pas attendre l’expulsion pour commencer les démarches nécessaires.
Si votre situation devient précaire ou si vous êtes menacé d’expulsion sans solution de relogement, mettez à jour votre demande de logement social avec les justificatifs correspondant à la procédure en cours.
Les personnes menacées d’expulsion sans relogement font partie des catégories prioritaires prévues par le Code de la construction et de l’habitation.
Quels documents conserver en cas de procédure d’expulsion ?
Conservez tous les documents liés à votre situation, notamment :
- les courriers du bailleur ;
- le commandement de payer ;
- les justificatifs de paiement ;
- les propositions d’échéancier ;
- les demandes d’aide auprès du FSL ;
- les courriers de la CAF ou de la MSA ;
- l’assignation au tribunal ;
- les décisions de justice ;
- le commandement de quitter les lieux s’il a été délivré.
Ces documents peuvent être utiles à un travailleur social, à une ADIL ou à un avocat pour comprendre précisément l’état de la procédure.
Oui. Des loyers ou charges impayés peuvent entraîner la résiliation du bail et une expulsion après la procédure prévue. Un commandement de payer est notamment délivré avant la saisine du juge lorsque la clause résolutoire s’applique.
Quel délai après un commandement de payer ?
Le délai actuellement prévu est de 6 semaines pour régler la dette avant que la clause résolutoire ne puisse produire ses effets.
Le juge peut-il accorder un délai ?
Oui. Lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et qu’il est en capacité de rembourser la dette, le juge peut notamment accorder un échéancier pouvant aller jusqu’à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire.
Peut-on être expulsé pour nuisances sonores ?
Des troubles graves et répétés de voisinage peuvent conduire le bailleur à demander la résiliation du bail et l’expulsion. Une nuisance isolée ne signifie pas automatiquement que le bail sera résilié.
Peut-on être expulsé pendant la trêve hivernale ?
L’expulsion physique d’un locataire est normalement suspendue du 1er novembre au 31 mars inclus. La procédure judiciaire peut toutefois continuer pendant cette période et certaines exceptions existent.
Peut-on perdre son HLM si ses revenus deviennent trop élevés ?
Oui, dans certaines situations. Lorsque les revenus dépassent pendant deux années consécutives le seuil prévu par la réglementation, le droit au maintien dans les lieux peut prendre fin, sous réserve des exceptions applicables.
La sous-location peut-elle entraîner une expulsion ?
Oui. La sous-location de l’intégralité d’un logement social est interdite et peut conduire le bailleur à demander la résiliation du bail.
Faut-il habiter son HLM au moins 8 mois par an ?
Oui, en principe. Le logement doit être occupé au moins huit mois par an, sauf notamment obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.
Sources officielles
Service-Public.fr – Résiliation et expulsion d’un logement social
Service-Public.fr – Loyers impayés et procédure d’expulsion
Légifrance – Loi du 6 juillet 1989, article 24
Service-Public.fr – Trêve hivernale
Légifrance – Code des procédures civiles d’exécution, article L.412-6
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