Le tarif d’un loyer en logement social dépend principalement du mode de financement du logement, de sa localisation, de sa surface et des règles prévues dans sa convention. Il n’existe donc pas un prix unique applicable à tous les HLM en France.
À retenir en 2026 : pour les logements financés en 2026, les loyers maximaux de zone vont de 5,33 à 7,00 €/m² pour le PLAI, de 6,01 à 7,85 €/m² pour le PLUS et de 9,03 à 15,32 €/m² pour le PLS. Il s’agit de plafonds réglementaires exprimés par mètre carré de surface utile : ils ne permettent pas de connaître directement le loyer d’un HLM existant, qui dépend notamment de sa convention, de sa surface et de ses caractéristiques.
Mis à jour en 2026 : cette page utilise les valeurs applicables aux logements financés en 2026 ainsi que les montants de la Réduction de loyer de solidarité (RLS) applicables depuis le 1er juin 2026.
Les logements sociaux sont notamment classés selon le prêt ayant permis de financer leur construction.
Les trois principales catégories sont :
- PLAI (Prêt locatif aidé d’intégration) : destiné en priorité aux ménages disposant de très faibles ressources ;
- PLUS (Prêt locatif à usage social) : correspond à une grande partie du logement HLM traditionnel ;
- PLS (Prêt locatif social) : permet des loyers et des plafonds de ressources plus élevés, notamment dans certains secteurs où le marché immobilier est tendu.
Pour approfondir ces différences, consultez notre guide sur les principaux types de logements sociaux en France.
Plafonds de loyers PLAI et PLUS en 2026
| Type | Zone I bis | Zone I | Zone II | Zone III |
|---|---|---|---|---|
| PLAI | 7,00 €/m² | 6,57 €/m² | 5,77 €/m² | 5,33 €/m² |
| PLUS | 7,85 €/m² | 7,40 €/m² | 6,49 €/m² | 6,01 €/m² |
Barème 2026. Ces plafonds concernent les logements PLAI et PLUS financés en 2026.
Plafonds de loyers PLS en 2026
| Type | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| PLS | 15,32 €/m² | 11,80 €/m² | 10,17 €/m² | 9,74 €/m² | 9,03 €/m² |
Barème 2026. Le zonage utilisé pour le PLS est différent de celui utilisé pour les logements PLAI et PLUS.
Important : ces chiffres correspondent aux loyers maximaux de zone. Le loyer maximal d’une opération peut ensuite dépendre notamment d’un coefficient de structure et, dans certaines situations, d’une majoration locale. Ces montants ne doivent donc pas être interprétés comme un tarif national fixe payé par chaque locataire.
Vous pouvez consulter le barème dans la documentation du ministère chargé du logement.
PLAI, PLUS ou PLS : lequel a le loyer le moins cher ?
En règle générale, le PLAI présente les plafonds de loyer les plus faibles. Il est conçu pour faciliter l’accès au logement des ménages disposant de ressources très modestes.
Le PLUS correspond ensuite à une grande partie du logement social classique, tandis que le PLS permet des plafonds de loyers plus élevés.
Loyers généralement les plus faibles
Logement social classique
Plafonds de loyers plus élevés
Retrouvez également notre vue d’ensemble des types et caractéristiques des logements sociaux.
Le bailleur social ne peut pas choisir librement le montant du loyer. Celui-ci est déterminé dans le cadre de règles réglementaires et de la convention applicable au logement.
Selon le logement concerné, le calcul peut notamment dépendre :
- d’un prix de base au m² ;
- de la surface utile ou, pour certains logements, de la surface corrigée ;
- du type de financement du logement ;
- de sa localisation géographique ;
- des caractéristiques de l’opération ;
- des règles et limites prévues dans la convention.
La surface utile correspond notamment à la surface habitable du logement augmentée d’une partie de certaines surfaces annexes.
C’est pourquoi deux appartements de 50 m² peuvent avoir des loyers différents, même lorsqu’ils appartiennent au même bailleur.
Pour comprendre précisément le calcul, consultez notre guide : comment est calculé le loyer d’un logement social ?
Vous pouvez également consulter la fiche officielle de Service-Public.fr consacrée au loyer d’un logement social.
Oui. Pour les logements conventionnés concernés, les loyers pratiqués peuvent être révisés chaque année au 1er janvier, dans la limite de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année précédente, sous réserve des règles et exceptions prévues par la réglementation.
Pour 2026 : l’IRL du deuxième trimestre 2025 a progressé de 1,04 %. Cette évolution constitue donc la référence générale pour la révision au 1er janvier 2026 des loyers concernés.
Cela ne signifie pas que tous les locataires HLM ont automatiquement vu leur somme totale à payer augmenter exactement de 1,04 %.
Le montant réellement payé dépend notamment :
- du loyer pratiqué avant la révision ;
- des règles applicables au logement ;
- des charges ;
- de l’APL éventuelle ;
- de la RLS éventuelle ;
- et de la situation personnelle du locataire.
Le tarif affiché comprend-il les charges ?
Non. Il faut distinguer le loyer principal des charges locatives.
Le montant total figurant sur votre avis d’échéance peut comprendre :
- le loyer principal ;
- les provisions pour charges ;
- certains frais ou consommations récupérables ;
- éventuellement un supplément de loyer de solidarité (SLS) ;
- une réduction de loyer de solidarité (RLS), lorsque les conditions sont remplies.
Les charges peuvent notamment concerner :
- l’entretien des parties communes ;
- certains équipements collectifs ;
- l’eau ;
- le chauffage collectif ;
- certains services récupérables.
Pour comparer deux logements : regardez séparément le loyer hors charges et le montant estimé des charges. Un logement avec un loyer inférieur peut parfois avoir des charges plus élevées.
Il n’existe pas non plus de tarif national unique pour un T2.
Deux logements de deux pièces peuvent avoir des loyers différents selon :
- leur surface réelle ;
- leur commune ;
- leur type de financement ;
- leur conventionnement ;
- leur année de construction ;
- leurs caractéristiques ;
- les éventuelles surfaces annexes.
Pour cette recherche spécifique, consultez notre article sur le prix d’un loyer de logement social T2.
La RLS peut-elle réduire le loyer en 2026 ?
Oui. Certains locataires aux ressources modestes peuvent bénéficier de la Réduction de loyer de solidarité (RLS).
Il s’agit d’une réduction appliquée directement au loyer lorsque les conditions sont remplies.
Depuis le 1er juin 2026, les montants mensuels de RLS sont les suivants :
| Composition du foyer | Zone 1 et 1 bis | Zone 2 | Zone 3 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35,99 € | 31,58 € | 29,57 € |
| Couple sans personne à charge | 43,51 € | 38,56 € | 35,80 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 49,09 € | 43,06 € | 40,04 € |
| Par personne à charge supplémentaire | +7,03 € | +6,26 € | +5,64 € |
Pour les colocataires, la RLS correspond à 75 % de ces montants.
Le droit à la RLS dépend également de plafonds de ressources variant selon la zone et la composition du foyer.
Bon à savoir : vous pouvez bénéficier de la RLS que vous perceviez ou non l’APL. En revanche, la RLS ne s’applique pas aux logements situés dans les départements et collectivités d’Outre-mer.
Vous pouvez vérifier les montants actuels auprès de Service-Public.fr ou consulter l’analyse de l’ANIL sur la RLS.
L’Aide personnalisée au logement (APL) ne modifie pas le loyer contractuel fixé par le bailleur.
En revanche, elle peut réduire le reste à payer par le locataire.
Son montant dépend de la situation personnelle du ménage et ne peut donc pas être calculé à partir d’un simple tableau de loyers.
Il faut distinguer :
- le loyer contractuel fixé par le bailleur ;
- les charges ;
- l’APL éventuelle ;
- la RLS éventuelle ;
- et finalement le reste à charge mensuel.
Pour connaître les dispositifs auxquels vous pouvez prétendre, consultez notre rubrique sur les aides et ressources liées au logement social.
Oui. Le supplément de loyer de solidarité (SLS), également appelé surloyer, peut être demandé lorsque les ressources du foyer dépassent suffisamment le plafond correspondant au logement occupé.
En principe, le SLS peut notamment entrer en jeu lorsque les ressources du ménage sont supérieures de plus de 20 % au plafond de ressources applicable, sous réserve des exemptions et règles particulières prévues par la réglementation.
Ne pas confondre : le plafond de ressources détermine notamment l’éligibilité à certaines catégories de logements, tandis que le plafond de loyer encadre le montant pouvant être demandé pour le logement.
Pour vérifier les plafonds de ressources, consultez notre guide sur le revenu maximum pour obtenir un logement social.
Voir également : quel revenu fiscal est pris en compte pour un logement social ?
Comment connaître le montant que vous paierez réellement ?
Un tableau national ne permet pas de connaître précisément le montant de votre futur avis d’échéance.
Lorsque vous recevez une proposition de logement social, vérifiez au minimum :
- le loyer principal hors charges ;
- le montant des charges mensuelles ;
- la surface du logement ;
- le type de financement : PLAI, PLUS ou PLS ;
- la convention applicable ;
- votre éventuel droit à l’APL ;
- votre éventuel droit à la RLS ;
- l’existence éventuelle d’un SLS ;
- le montant final restant à votre charge.
Exemple : un logement peut avoir un loyer contractuel de 550 € et 90 € de charges, mais votre reste à payer peut être inférieur si vous bénéficiez de l’APL ou de la RLS. À l’inverse, certaines charges restent à votre charge même lorsque vous recevez une aide au logement.
Pour évaluer le poids du logement dans votre budget, consultez également notre guide sur le calcul du taux d’effort en logement social.
FAQ sur le tarif des logements sociaux en 2026
Il n’existe pas un prix unique. Pour les logements financés en 2026, les loyers maximaux de zone PLAI vont de 5,33 à 7,00 €/m², ceux du PLUS de 6,01 à 7,85 €/m² et ceux du PLS de 9,03 à 15,32 €/m². Ces montants constituent des plafonds de référence et ne correspondent pas automatiquement au loyer facturé à chaque locataire.
Le PLAI présente généralement les plafonds de loyers les plus faibles. Le PLUS correspond ensuite au logement social classique, tandis que le PLS autorise des plafonds plus élevés.
Les charges sont-elles incluses dans le tarif au m² ?
Non. Les plafonds de loyers concernent le loyer lui-même. Des charges locatives peuvent s’ajouter selon le logement, l’immeuble et les services concernés.
Le loyer d’un HLM peut-il augmenter chaque année ?
Oui, dans les limites prévues par la réglementation. Pour la révision au 1er janvier 2026 des logements concernés, la référence est l’évolution de l’IRL du deuxième trimestre 2025, soit +1,04 %.
Peut-on bénéficier à la fois de l’APL et de la RLS ?
Oui. Le bénéfice de la RLS n’est pas exclu parce que vous percevez l’APL. Lorsque les conditions sont remplies, les deux mécanismes peuvent intervenir dans le calcul du reste à payer.
Les loyers des logements sociaux sont réglementés et généralement inférieurs aux loyers de marché comparables dans de nombreux secteurs. L’écart réel dépend toutefois de la localisation, du type de logement social, de sa surface et du marché locatif local.
Le prix d’un HLM dépend-il des revenus du locataire ?
Le loyer de base dépend avant tout du logement et de sa convention. Les revenus du ménage peuvent toutefois avoir un effet sur le montant réellement payé, notamment par l’intermédiaire de l’APL, de la RLS ou, à l’inverse, du supplément de loyer de solidarité.
Sources officielles
-
Ministère chargé du logement – Barèmes de financement du logement social 2026
-
Service-Public.fr – Loyer d’un logement social
-
Service-Public.fr – Réduction de loyer de solidarité
-
ANIL – Réduction de loyer de solidarité et APL
Infologementfr.com est un site d’information indépendant et n’est pas un service officiel de l’administration française. Les loyers réels dépendent du logement, de sa convention, de sa surface, de sa localisation, des charges et de la situation du locataire.
3 commentaires sur « Quel tarif de loyer pour un logement social en 2026 ? »